Корректировка на местоположение авто

Корректировка на местоположение авто

Корректировка на местоположение для г. Москвы

Экономический научный журнал «Оценка инвестиций»
Онлайн-сервис АФОС

АФОС Справочник: оценка и экспертиза
Справочник типовых рыночных корректировок
для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области 2021 г.

Расположение объектов в пределах городов существенно влияет на их стоимость. Фактически это учет престижности и востребованности того или иного района города, оценка его удаленности от административных центров и других центров притяжения, а также учет ряда неочевидных характеристик локаций, которые в совокупности оказывают значительное влияние на рынке недвижимости.

Местоположение объектов недвижимости в Москве, как правило, может определяться с использованием следующих данных:

1. нахождением объектов в территориально-ценовых зонах:

2. нахождением объектов внутри территориально-ценовых зон:

Для расчета корректировки на местоположение используются различные методы и аналитические данные: метод парных продаж; данные аналитических агентств; метод ранжирования факторов; метод соотношения кадастровых стоимостей и др. Применение того или иного метода обосновывается оценщиком в каждом конкретном случае в зависимости от особенностей сегмента рынка объекта оценки и характеристик оцениваемого объекта.

В общем случае корректировка на местоположение представляет собой произведение двух составляющих:

K терр – корректировка на местоположение (на нахождение объектов в территориально-ценовых зонах);
K удаление – корректировка на местоположение (нахождением объектов внутри территориально-ценовых зон).

Корректировка на местоположение (на нахождение объектов в территориально-ценовых зонах).

Для определения K терр для условий г. Москвы автором были разработаны Ценовые индексы, соответствующие местоположению станций метрополитена (далее ЦИС – ценовой индекс станции метро), сформированные в процессе аналитической работы с базами данных недвижимости различных типов. Индексы станций метрополитена отражают ценовую характеристику приближенной к конкретной станции городской локации. Ценовые индексы представлены ниже в табл. 1.

Автор рекомендует выбирать ближайшую станцию метро (для этого следует использовать картографические сервисы и измерять расстояние до станции метро в режиме построения маршрутов пешим ходом). Если объект оценки или объект аналог расположены на равнозначном удалении от нескольких станций метрополитена (что характерно для центральной части города), а их индексы значительно отличаются, то целесообразно использовать средневзвешенный индекс нескольких ближайших станций.

Рекомендуемая схема применения поправки на местоположение на основе индексов.

Корректировка на местоположение (на удаленность от станций метрополитена).

Корректировка K метро на удаление от метро рассчитывается с использованием данных, приведенных в табл.2. Для определения времени пешего хода следует использовать картографические сервисы и измерять расстояние до станций метро в режиме построения маршрутов пешим ходом, которые учитывают наличие таких препятствий на пути, как пешеходные переходы, светофоры и т.п. В диапазоне 15 минут используются заданные значения корректировки. В случае если, удаленность от метро превышает 15 минут пешего хода, применяется расчетная формула:

K метро – корректировка на удаление от станции метрополитена;
T дм – число дополнительных минут пешего хода до станции метрополитена свыше 15 минут.*

*Представляется, что разумное удаление для пешей доступности объектов недвижимости от станций метро должно ограничиваться 30-35 минутами.

Индекс станции метро

Наименование станцииИндекс станцииААвиамоторная1,22Автозаводская1,34Академическая1,57Александровский сад2,75Алексеевская1,50Алма-Атинская1,09Алтуфьево1,13Аннино1,19Арбатская2,75Аэропорт1,61ББабушкинская1,22Багратионовская1,53Баррикадная2,28Бауманская1,72Беговая1,55Беломорская1,32Белорусская1,84Беляево1,50Бибирево1,18Библиотека имени Ленина2,75Битцевский парк1,18Борисово1,09Боровицкая2,75Боровское шоссе1,04Ботанический сад1,44Братиславская1,13Бульвар адмирала Ушакова1,01Бульвар Дмитрия Донского1,10Бульвар Рокоссовского1,19Бунинская Аллея1,01Бутырская1,44ВВаршавская1,41ВДНХ1,51Верхние Лихоборы1,16Владыкино1,21Водный стадион1,16Войковская1,32Волгоградский проспект1,52Волжская1,10Волоколамская1,13Воробьевы горы1,91Выставочная2,28Выхино1,08Говорово1,15ДДеловой центр2,28Динамо1,61Дмитровская1,44Добрынинская2,32Домодедовская1,14Достоевская2,16Дубровка1,34ЖЖулебино1,04ЗЗябликово1,09ИИзмайловская1,21ККалужская1,50Кантемировская1,17Каховская1,41Каширская1,17Киевская1,94Китай-город2,79Кожуховская1,34Коломенская1,37Коммунарка1,01Комсомольская2,20Коньково1,50Косино1,04Котельники1,04Красногвардейская1,09Краснопресненская2,28Красносельская1,62Красные ворота2,20Крестьянская застава1,52Кропоткинская2,98Крылатское1,53Кузнецкий мост2,79Кузьминки1,21Кунцевская1,36Курская2,08Кутузовская1,94ЛЛенинский проспект2,00Лермонтовский проспект1,04Лесопарковая1,10Ломоносовский проспект1,91Лубянка2,79Лухмановская1,04Люблино1,10ММарксистская2,08Марьина роща1,50Марьино1,13Маяковская2,85Медведково1,21Международная2,28Менделеевская1,50Минская1,53Митино1,13Мичуринский проспект1,43Молодежная1,31Мякинино1,13ННагатинская1,39Нагорная1,39Нахимовский Проспект1,41Некрасовка1,04Новогиреево1,12Новокосино1,08Новокузнецкая2,87Новопеределкино1,04Новослободская1,50Новоясеневская1,18Новые Черёмушки1,59ООзёрная1,43Окружная1,21Октябрьская2,32Октябрьское поле1,53Ольховая1,01Орехово1,14Отрадное1,16Охотный ряд2,79ППавелецкая2,32Парк Культуры2,98Парк Победы1,94Партизанская1,34Первомайская1,21Перово1,19Петровский парк1,61Петровско-Разумовская1,21Печатники1,13Пионерская1,53Планерная1,27Площадь Ильича1,52Площадь Революции2,79Полежаевская1,55Полянка2,87Пражская1,19Преображенская площадь1,51Прокшино1,01Пролетарская1,52Проспект Вернадского1,72Проспект Мира2,16Профсоюзная1,59Пушкинская2,85Пятницкое шоссе1,13РРаменки1,91Рассказовка1,04Речной вокзал1,32Рижская1,50Римская1,52Румянцево1,15Рязанский проспект1,09ССавеловская1,50Саларьево1,04Свиблово1,44Севастопольская1,41Селигерская1,16Семеновская1,34Серпуховская2,32Славянский бульвар1,53Смоленская2,75Сокол1,61Сокольники1,62Солнцево1,15Спартак1,40Спортивная2,44Сретенский бульвар2,20Строгино1,30Студенческая1,94Сухаревская2,16Сходненская1,27ТТаганская2,08Тверская2,85Театральная2,79Текстильщики1,21Теплый стан1,12Технопарк1,34Тимирязевская1,44Третьяковская2,87Тропарёво1,48Трубная2,16Тульская1,39Тургеневская2,20Тушинская1,40уУлица 1905 года2,28Улица академика Янгеля1,19Улица Горчакова1,01Улица Дмитриевского1,04Улица Скобелевская1,01Улица Старокачаловская1,10Университет1,91фФилатов Луг1,04Филевский парк1,53Фили1,53Фонвизинская1,44Фрунзенская2,44ХХоврино1,32Хорошёвская1,55ЦЦарицыно1,17Цветной бульвар2,16ЦСКА1,55ЧЧеркизовская1,19Чертановская1,26Чеховская2,85Чистые пруды2,20Чкаловская2,08ШШаболовская2,00Шелепиха1,53Шипиловская1,09Шоссе Энтузиастов1,22ЩЩелковская1,16Щукинская1,40ЭЭлектрозаводская1,34ЮЮго-Западная1,48Южная1,26ЯЯсенево1,18

Корректировка на удаленность от станции метрополитена

Источник