Экономический научный журнал «Оценка инвестиций» Онлайн-сервис АФОС
АФОС Справочник: оценка и экспертиза Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области 2021 г.
Расположение объектов в пределах городов существенно влияет на их стоимость. Фактически это учет престижности и востребованности того или иного района города, оценка его удаленности от административных центров и других центров притяжения, а также учет ряда неочевидных характеристик локаций, которые в совокупности оказывают значительное влияние на рынке недвижимости.
Местоположение объектов недвижимости в Москве, как правило, может определяться с использованием следующих данных:
1. нахождением объектов в территориально-ценовых зонах:
2. нахождением объектов внутри территориально-ценовых зон:
Для расчета корректировки на местоположение используются различные методы и аналитические данные: метод парных продаж; данные аналитических агентств; метод ранжирования факторов; метод соотношения кадастровых стоимостей и др. Применение того или иного метода обосновывается оценщиком в каждом конкретном случае в зависимости от особенностей сегмента рынка объекта оценки и характеристик оцениваемого объекта.
В общем случае корректировка на местоположение представляет собой произведение двух составляющих:
K терр – корректировка на местоположение (на нахождение объектов в территориально-ценовых зонах); K удаление – корректировка на местоположение (нахождением объектов внутри территориально-ценовых зон).
Корректировка на местоположение (на нахождение объектов в территориально-ценовых зонах).
Для определения K терр для условий г. Москвы автором были разработаны Ценовые индексы, соответствующие местоположению станций метрополитена (далее ЦИС – ценовой индекс станции метро), сформированные в процессе аналитической работы с базами данных недвижимости различных типов. Индексы станций метрополитена отражают ценовую характеристику приближенной к конкретной станции городской локации. Ценовые индексы представлены ниже в табл. 1.
Автор рекомендует выбирать ближайшую станцию метро (для этого следует использовать картографические сервисы и измерять расстояние до станции метро в режиме построения маршрутов пешим ходом). Если объект оценки или объект аналог расположены на равнозначном удалении от нескольких станций метрополитена (что характерно для центральной части города), а их индексы значительно отличаются, то целесообразно использовать средневзвешенный индекс нескольких ближайших станций.
Рекомендуемая схема применения поправки на местоположение на основе индексов.
Корректировка на местоположение (на удаленность от станций метрополитена).
Корректировка K метро на удаление от метро рассчитывается с использованием данных, приведенных в табл.2. Для определения времени пешего хода следует использовать картографические сервисы и измерять расстояние до станций метро в режиме построения маршрутов пешим ходом, которые учитывают наличие таких препятствий на пути, как пешеходные переходы, светофоры и т.п. В диапазоне 15 минут используются заданные значения корректировки. В случае если, удаленность от метро превышает 15 минут пешего хода, применяется расчетная формула:
K метро – корректировка на удаление от станции метрополитена; T дм – число дополнительных минут пешего хода до станции метрополитена свыше 15 минут.*
*Представляется, что разумное удаление для пешей доступности объектов недвижимости от станций метро должно ограничиваться 30-35 минутами.
